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空室対策/収益向上サポートサービス マンション・アパートの空室対策にはリフォームが決め手!!

空室がなかなか決まらない… 長い間入居がなく、維持費ばかりかかる… そんなお悩み、ありませんか?空室対策にはリフォームが決め手!!

空室解消体験談

東京都 Aさんの場合 物件:1R(19.7㎡) 場所:東京都府中市 年数:1984年9月築

2009年には、不動産関連企業の実施したアンケートで「東京都内の住み続けたい街 No.1」にも輝いた府中市。 Aさんが貸しているマンションの部屋は、その府中市にあり、駅から徒歩5分の好立地です。 さらには、鉄筋コンクリートの3階の南西向き角部屋ということで、「男女問わず人気が高く、入居希望者が絶えない部屋なのでは?」と思われたのですが・・・。

「リフォーム前の状況は・・・。」

鉄筋コンクリート造で、駅から徒歩5分圏内にあって45,000円という家賃は、かなりお手ごろではないかと自負していたのですが、あるとき、まる1年間入居がありませんでした。家賃を下げることも考えてはみたのですが、これ以上家賃を下げると値崩れが起きてしまいます。そこで、まずは入居率の悪い原因を分析してみたんですね。 築20年以上経っていること、幹線道路沿いなので夜も多少音がするのはやむを得えないこと。 元々その2点のウィークポイントは自覚していたのですが、周囲の物件と比較していくうちに『1ルームにありがちな代わり映えしない間取り』が魅力をそいでいること、さらに周辺の1ルーム物件の中でふるいにかけたときに『風呂・トイレ・洗面所がひとつになった狭いユニットバス』が、決定的な弱点になっていることに気づきました。 前にお住まいの方が退去された際、天井クロスと壁紙クロスの張替え工事は済ませていたものの、それ以外の積極的なリフォームは一切行っていなかったんですが、「このままではいけない!」という危機感の下、リフォームを決意したんです。

「どうリフォームするか?」

部屋そのものの面積や最寄駅からの距離等、こちらでは変えようのない要素がありますので、まずその固定条件が同じような物件をリストアップし、どういう部屋なら魅力的で住みたいという気持ちになるのかをイチから考えました。 もちろん、予算に上限があるため、エクセルの担当の方に相談にのってもらいながら、他の物件との差別化要素を絞り込んでいきました。その結果、『風呂とトイレは別にする』『独立した洗面台の設置』『ステンレス製のオープンキッチンの設置』などを行うことで、洋室部分の面積をこれまでより減らしても特徴のある物件として打ち出しができるのではないかということになったんです。

「リフォーム後の状況は!」

結論から申し上げると大成功でした。募集直後から見学希望者が絶えず、即入居が決まりました。まる1年入居がなかった同じ部屋とは思えないくらいスムースでしたね。実際、リフォーム前と後では、同じ部屋とは思えないくらい特徴のある部屋になりました。建物自体は築20年以上経っていますが、室内だけを見れば新築マンションと変わりません。 間取りと工事予算を配慮して、今回は『ユニットバス』ではなく『シャワーユニット』を採用しました。 洋室の床をフローリングから塩ビタイルに変更したのですが、退去後の傷の修復や汚れの除去もラクになると聞いて、心が軽くなりました。 賃貸は、入居された方が何年その部屋に住まわれるか、入居者次第のところがありますので、退去時の対応はできるだけスムースにできるように、準備しておきたいんです。 リフォームを考え始めると、気持ちは「あれも、これも・・・」と先走ってしまうので、間取りとの兼ね合いや予算配分等を専門知識のある担当者に相談できたのは、心強かったですね。

家賃推移

リフォーム前

リフォーム後

収入推移

リフォーム前の過去5年収入

リフォーム後の5年想定収入

リフォーム後の5年想定収入

Summary

まとめ

お忙しいなかお話を聞かせてくださったAさん。最初に弊社にご相談していただいたときの沈んだ声が、明るい声になっていらしてこちらも元気をいただきました。Aさんのお話の中でもありましたが、リフォームを考え始めると「もっとこうしたい、ああしたい」という希望が後から後から出てくるものです。それはそれで楽しい時間ではあるのですが、最後には予算に合わせて工事内容を決めなければなりません。しかし、そのとき選択をひとつ誤ると、全く無意味なリフォームになってしまう危険も・・・。ご自身の物件をさらに魅力的に輝かせるために必要なものは何なのか、迷われたときはぜひ弊社の担当者にご相談いただければと思います。

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